供給端調整:上海優化套型面積
7城出臺計容新規滿足“住好房”改善需求
與需求端政策頻次下降、新意不多形成對比,近期供給端政策調整密集頻率有所增加,上海放開了執行十幾年的70/90政策更是引發市場廣泛關注。上海優化宅地套型供應結構,放開70/90套型限制。8月27日,上海正式發文優化新出讓商品住房用地套型供應結構,將多層、小高層、高層中小套住宅面積上限分別調整為100平方米、110平方米、120平方米(往年分別為90、95、100平),中小套型占比最低要求調整為中外環間70%、中環內及新城和南北轉型重點區域60%、外環外50%(往年為60%-80%)?!?0/90”政策是2006年建設部為了調控住房結構出臺的政策,規定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。烏魯木齊、漳州、邵陽、六安、寧鄉、吉安、定安等城市出臺計容新規。其中,烏魯木齊明確生態庭院、空中共享平臺不計入容積率及住房產權面積,黃山推廣首層架空層用于公共服務空間設置,提高住宅陽臺等半開敞空間比例,推動在城郊開發低密度、高品質住宅產品,優化飄窗、陽臺和設備平臺設置要求。漳州在城市郊區等不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域或受限高管控區域,優化規劃用地指標,停止執行住宅項目容積率不得低于1.0的供地標準。邵陽對架空層、配套公共服務設施、公共適老設施、綠化平臺和開敞式公共活動平臺等不計容積率。六安推進立體生態住宅、低密住宅供給,優化建筑密度、陽臺、層高等規劃管控要求。取消70/90、計容新規共同指向提升住宅品質、滿足改善性需求這一目標。受此影響,未來新房面積大型化、產品改善化的趨勢將更加明顯,純剛需類產品市場份額將持續收縮,低密及大戶型的改善性產品將成為新房市場成交主導,另一方面,通過減少公共空間、半開敞空間等計容比例,產品得房率有望提升,購房者也將從中受益。
地方收儲加速落地
深長沈蘭等9城發布房源征集公告
福州已收儲9501套
8月,地方收儲存量住房用作保障性住房進入落地期,萍鄉、信陽、九江、六安、涼山、吉安泰和縣等6城發文支持,深圳、長沙、沈陽、貴陽、蘭州、德州、商丘、肇慶、宜春等9城發布房源征集公告,明確了參與征集的商品房需滿足的條件。要求主要集中在區位、房源資質、套型面積、房源形態、配套設施、收儲價格等幾方面。落地情況方面,作為全國首批租賃住房8個試點城市之一,截至目前,福州市已累計收購9501套商品房用作保障性租賃住房,預計明年全部推出,福州中心城區首批149套改建保障性租賃住房將于下月月底面向社會配租,既有45平方米-60平方米適合單人居住的戶型,也有90平方米-100平方米以上可滿足一家人居住的戶型,位置集中在工業產業園區、學校、醫院附近以及交通便利區域。
住建部訂立396萬套交付目標
“白名單”已審批1.4萬億,房屋養老金試點開啟
8月,中央層面并未出臺重磅房地產政策,值得關注的是住建部在國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上的表態,主要涉及保交房、保障性住房、城鎮化、發展新模式等幾方面。保交房方面,訂立年底前396萬套交付目標,白名單審批金額1.4萬億。住建部副部長董建國表示,充分發揮城市房地產融資協調機制作用,目前商業銀行已經按照審批程序通過了“白名單”項目5300多個,審批貸款金額近1.4萬億元,這些資金正在按照項目的工程進度陸續發放到位。住建部會同金融監管總局組織各地進行了一次“大起底”,全面排查在建已售未交付的商品住房項目,鎖定了按照合同約定應該在今年年底前交付的396萬套住房,作為保交房攻堅戰的目標任務。保障性住房方面,前7月已籌集235萬套,投資4400多億。住建部披露,今年前7個月,全國保障性住房和城中村改造安置住房已經開工和籌集235萬套(間),完成投資4400多億元。未來要從抓規劃編制、抓制度完善、抓項目建設、抓“好房子”樣板四方面入手,落實好加大保障性住房的建設和供給任務目標。要加強項目的謀劃和儲備,做好明后年項目的前期工作,形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。城鎮化方面,人均住房面積已超40平,城鎮化率超66%。住建部部長倪虹透露,截至2023年年底,我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米,我國城市建成區面積達到6.4萬平方公里,常住人口城鎮化率達到66.16%,超過9.3億人生活在城鎮,累計改造城鎮老舊小區超過25萬個,惠及4400多萬戶、約1.1億人。新模式方面,22城開啟房屋養老金試點。住房城鄉建設部副部長董建國在闡釋房地產發展新模式時提到,研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度,構建全生命周期房屋安全管理長效機制,目前,上海等22個城市正在試點,房屋養老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了,試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成,個人賬戶是業主交存的住宅專項維修資金,交存按現行規定執行。公共賬戶資金來源包括土地出讓金、地方財政、老舊小區改造資金等,由政府負責建立,并實行統籌管理,不需要居民額外繳費,不會增加個人負擔。房屋養老金主要用于房屋的體檢、保險、維修三方面。其中,個人賬戶資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,并遵循現有的專項維修資金管理規定,公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。