需求被激活，細則正優化，利好漸釋放 住房“以舊換新”加速破題

7月10日早8時，武漢市硚口區再次發放200張購房消費券。三天前，該區“以房換房”二期活動報名截止，前200位成功完成線上預評流程的購房者，獲得換房資格。

二期活動報名者有631組，通過審核的429組。這意味著，仍有229組居民在等待置換房屋的機會。

數字背后，是市場強烈的置換需求得到一定釋放，政策短期效果得以體現。

不止硚口區。今年以來，湖北多地積極推進住房“以舊換新”。各地市場需求大嗎？置換環節暢通嗎？撬動更大市場，還有哪些難題要破解？湖北日報全媒記者進行了探訪。

咨詢電話響個不停

置換需求被激活釋放

“之前有關注越秀的樓盤，但舊房還沒賣出去，一直在等?！背~口區張先生有一套90平方米的舊房，“以房換房”一期活動剛推出來時，他就關注到了。二期活動推出后，自己看中的樓盤在其中，他果斷報名。經專業機構評估后，他只需補上部分差價，就能換上自己心儀的120多平方米的新房。

今年2月以來，每天早上一開門，位于硚口區古田四路的“以房換房”辦公室就成了整棟樓里最熱鬧的地方，前來咨詢、簽約的居民絡繹不絕。

硚口區，湖北較早試點住房“以舊換新”的市轄區。2月8日，該區率先啟動“以房換房”一期活動；6月6日又推出二期活動。

“每天一睜眼就在想這事?！睆埦俏錆h市硚口更新安居供應鏈有限公司執行董事，幾乎天天忙得腳不著地。

“以房換房”辦公室有6名工作人員，每天除了接待來訪者咨詢、簽約，線上審核報名信息，還要與審核通過的報名者協調時間、上門現場勘驗，幾乎沒有休息過一個完整的周末。

忙碌背后，是超乎預期的居民關注度和參與度。張晶透露，一期活動推出108套房源，但用于活動報名的微信小程序累計用戶達到5482人次，報名者有246組，是房源數量的兩倍多；二期活動推出200套房源，報名者有631組，是房源數量的三倍多。

“居民的置換需求強烈，正在慢慢釋放?！睆埦寡?，一期活動屬于試水，主要是探索打通置換路徑，啟動后咨詢的居民很多，但不少人都處于觀望狀態；隨著一期活動成功換房的案例越來越多，二期推出后，之前觀望的居民不少都出手了。

在荊門，該市住房和保障中心“賣舊買新”工作專班工作人員也有同感。

“特別是活動剛推出的第一個月，從早到晚，辦公室電話響個不停?！痹摴ぷ魅藛T說，4月28日，荊門中心城區住房“賣舊買新”活動通過媒體宣傳后，引來大量居民關注。截至7月8日，報名成功的已有300多組，超200套舊房已完成現場勘查。

“咨詢量、看房量明顯增多?！边B日來，湖北日報全媒記者走訪了部分參與“以舊換新”的樓盤。漢陽區新世界(5.510, -0.05, -0.90%)漢江·云赫項目工作人員介紹，活動推出后，售樓部前來咨詢相關政策的居民明顯增多，目前“以舊換新”認購的有50多套，成功網簽的超30套。

最快兩周可成功換房

置換細則持續優化

與火熱的關注度對比，以舊換新的實際成交量“有點冷”。

硚口區“以房換房”一期活動中，246組報名成功，但通過審核的只有50組，真正成交的是16組。對于這個數字，張晶客觀分析：主要原因是活動提供的置換樓盤數量有限，只有4個，且大多是尾盤，品質難以滿足換房者需求。

在二期活動啟動前，活動方將推薦樓盤擴大到10個，其中不少是高品質房源。比如增加了越秀·天悅文華、華發·公園首府、華發都薈天地等優質項目，都是改善型剛需眼中的“紅盤”。

試過水，二期活動的步子也大了不少。經過收集居民反饋、反復討論研究，二期活動對置換細則進行了優化調整。

比如，舊房面積從不大于120平方米調整為不大于140平方米；套數限制由原先的1換1，優化為最多可用3換1；舊房價格占比，由原來不得高于新房總價的70%，調整為不高于所購新房總價。

此外，小程序“硚幫住”進行了升級，新增在線評估、在線貸款額度查詢等功能，進一步幫助置換者縮短以舊換新周期。

“很順暢，不到一個月就搞定了?！?月5日，家住古田片區的王先生前來“以房換房”辦公室簽約。他介紹，看到二期活動啟動后，于6月9日在線上報名，沒幾天就接到了上門評估的預約電話。對于評估機構給出的舊房評估價，他欣然接受，很快簽訂了存量房買賣合同、進行過戶登記，以及以舊換新協議。

“相當于省掉了繁瑣的賣房環節?！睆埦Ы榻B，一般情況下，以舊換新正常流程周期為兩個月左右。若是在新房選定、評估價無異議的情況下，置換者最快兩周就可走完以舊換新全流程。她樂觀地認為，一期活動打通供需兩端，走通了以舊換新的路徑，調整后的置換細則更為成熟，以舊換新的成交情況也會更好。

在推進過程中，荊門也發現了置換后換房者遇到的實際問題。比如有置換者完成以舊換新流程后，也面臨舊房騰退后新房裝修、要找地方過渡；有置換者跨區換房后，小孩仍要在原轄區上學等實際問題。

工作人員介紹，針對置換者的實際需求，荊門將已成交的舊房騰退時間期限延長為3個月，若超出時限，置換者則要以市場價格支付房租，免去置換者換房過渡期的后顧之憂。

尋找多方共贏平衡點

撬動更大市場

眼下，湖北各地住房“以舊換新”主要有收購、幫賣以及補貼三種模式，政策利好正在持續釋放。湖北省住房改革和發展研究會秘書長謝娟認為，“以舊換新”政策激活了潛在的換房需求，在短期內效果明顯。

若要讓好政策持續發揮效果，撬動更大市場，還有哪些難題需要破解？

在謝娟看來，“以舊換新”作為一項試點政策，在整體房地產市場預期波動的現實下，也面臨確定舊房價格、交易周期不定、籌措收購資金、房源選擇限制等困難，還須進一步調整、優化，尋找多方共贏平衡點。

比如，對于置換者最關心的舊房評估價，評估價是否“到位”，是以舊換新能否成交的關鍵環節。采訪中，記者了解到，舊房收購價不會高于且略低于市場平均價格，不少都低于置換者心理預期。

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政認為，舊房評估價和新房價本質上都是換房成本問題，政府可對住房以舊換新實施契稅補貼，房地產開發企業和中介機構也可加大新房購房價款、傭金等專屬優惠力度，為置換者節省交易成本。

換新房源的可選范圍，也是以舊換新能否成交的重要環節。謝娟表示，“以舊換新”的區域限制，一方面限制居民對新房的選擇范圍，另一方面區域的壁壘在一定程度上割裂了城市整體房地產市場，無法有效整合城市房地產資源；建議統籌兼顧整個城市換房居民住房需求的多樣性，允許居民在城市不同的區域內進行換房。

（文章來源：新浪網）